月供那点事儿：买房怎么做好还贷计划

2016年貌似是一个全民购房季，人人都在问一个问题，现在到底买不买房？

房子买不买，只有你自己最清楚，你如果你确有需求，能负担得起，至少在买房后五年内不会出现断供风险，那就赶紧出手吧。

从2015年以来，政府通过降准降息降首付等手段，频繁刺激市场，给人的感觉貌似是，政府正在催你买房！实际真是这样吗？当然不是，政府是希望你买房，没错！但政府是希望你能够量力而行，不可贪大求好！

好的政策能让购房者省不少钱，这对购房者来说吸引力非常大，毕竟政府在帮我们省钱、降低门槛。可以预计的是，在劳动节前夕，各地会出现成交量小幅上涨的行情，因为地方政策一般在两会后有了调整，中国的楼市向来是政策驱动。

农民买房也是一个十分敏感的话题，农民买房首要问题是解决贷款问题。有时候农民买房真不是政府驱动的，而是内需驱动的，比如结婚。很多地方的农村娃结婚，女方都要求在城里买套房了。娶媳妇算是刚性需求吧，所以，这房还得买，好点的情况是，父母凑个首付，孩子们负责还贷。但月供压力对于农民工来说并不轻，收入水平低，工作稳定性差成为月供最大的威胁。

另外，从月供的角度来说，如果能保证未来5年的月供不出现问题，那么买房风险小了很多。

至于为什么是五年，我想说的是五年通常是一个完整的政策年，也就是说，一个政策从制定到落实，再到完善是需要五年时间的。国家不是也以五年规划来制定经济社会发展目标么？

预估家庭5年收入，能让你在买房上有清醒的认识，不会因为买房而让生活陷入窘境。

（以上回答发布于2016-03-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房，大家都希望少还贷款。那么，有哪些可以少还贷款的小窍门呢？来看下买过两次房的人怎么说。

1.什么是等额本息还款？

其实，你在看一手房子的时候，售楼**给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。

但是大家知道等额本息的真实还款情况吗？以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。

在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。

2.什么是等额本金还款？

还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。

而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息！就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息！不过等额本金的前期还款压力会比较大。

讲一个小故事：

前几天陪朋友去银行办贷款签字，同时有7-8拨人，都是购房贷款的，我们排在第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了，签的等额本息，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。

轮到我们了，我们提出要用等额本金的方式还，那个人就把我们带到行长室，等过了10多分钟，我和朋友商量好，还是坚持自己的选择——等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。

后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走人。

银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？

作为大多数跟我同样属于一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平，何乐而不为呢？

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（以上回答发布于2016-12-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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